월세로 살까 전세로 살까 무엇이 더 좋을까

요즘 금리가 오르면서 전세대출이자도 함께 오르고 있습니다. 전세대출 이자가 월세와 비슷해지자 월세를 살지, 전세로 살지 고민을 하게 됩니다. 실제로 월세 거래를 희망하는 비중도 점점 늘고 있다고 합니다. 어떻게 하는 것이 더 현명한 선택인지 알아보겠습니다.

전월세

전세와 월세의 주거비

조건을 같이 해서 설정해 보겠습니다. 전월세 씨가 가진 돈은 5,000만 원이고, 전세가격 2억 원짜리 집을 구하려고 합니다. 선택할 수 있는 방법은 다음 두 가지입니다.  ⓛ 보증금 5,000만 원에 월세 62만 5000원인 월세집 ② 전세 2억 원인 전셋집. 각각 얼마의 주거비가 드는지 알아보겠습니다. 월세는 수도권 전월세 전환율 5.0%를 적용했습니다.

 
¶ 전월세 전환율  : 월세를 전세로 바꿀 때 적용하는 비율. 시기마다 지역마다 조금씩 다르며, 통계청에서 확인할 수 있음. 
 

매달 월세내기

주거비는 한 달에 62만 5000원입니다. 전월세 씨 본인의 돈 5000만 원을 보증금으로 내면 따로 돈을 빌리지 않아도 되므로 이자 부담이 없습니다. 전세보증금 사기 문제에서도 어느 정도는 자유로울 수가 있습니다.

요즘 월세는 25만 원인데 관리비가 47만 원인 '꼼수 월세'가 기승을 부리고 있습니다. '임대차 3법' 중 하나인 '전월세 신고제'가 통과되면서, 보증금이 6,000만 원 이상이거나 월세가 30만 원 이상일 경우 임대인과 임차인은 임대차계약을 신고해야 합니다. 신고를 할 경우 세금을 더 내야 할 가능성이 있어서, 월세를 낮추는 대신 관리비를  높이는 사례가 많아지고 있습니다.

 

전세 대출 이자와 비교하기

전세를 선택할 경우 가진 돈 5,000만 원외에 1억 5000만 원을 대출해야 합니다. 먼저 중소기업 청년 전세대출, 버팀목 전세대출 등 공공기관의 전세 대출 상품을 먼저 알아봐야 합니다. 대출 조건은 까다롭지만 조건을 충족시키고 나면 시중은행 대비 낮은 금리로 대출을 받을 수 있습니다.
 
전세자금대출은 중복으로 받을 수 없기 때문에 '대출 한도'가 가장 먼저 고려되어야 할 사항입니다. 최대한 필요한 금액에 가깝게 대출을 받은 다음, 나머지 금액은 신용대출을 통해 마련하는 게 좋습니다.
 

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1. 수도권일 경우 최대 1억 2천만 원 대출해 주고 금리가 2%대로 낮은 '버팀목 전세자금대출'을 빌렸다고 가정.(이 경우 최대금리 2.4%를 적용)
 
한 달에 내야 하는 이자 = 24만 원.....ⓐ
 
남머지 3,000만 원을 연 이자율 5.0%의 신용대출로 마련한다고 가정합니다.
 
한 달 내야 하는 이자 = 12만 5000 원.....ⓑ
 
이 경우 내야 할 주거비는 총 36만 5000원이 됩니다. 앞서 월세를 선택했을 때 보다 주거비를 월 26만 원 아낄 수 있습니다.
 
2. 시중은행에서 대출한 경우
 
평균 이자율 4.5%인 시중은행 전세 대출 상품으로 1억 5000만 원을 빌린다고 가정하면 1년에 675만 원, 한 달에 56만 3000원의 이자가 발생합니다. 버팀목 전세자금대출의 경우보다는 주거비 부담이 더 하지만, 월세를 선택했을 때와 비교하면 월 6만 2000 원 절약이 됩니다.
 

결론

1. 전세를 선택하고 버팀목 전세자금대출 등 공공기관에서 대출을 받고 나머지 부족분을 신용대출로 전세자금을 마련한다면 주거비를 36만 5000 원으로 크게 줄일 수 있습니다.
 
2. 시중은행의 전세자금대출 상품을 이용해 전세자금을 마련할 경우 월세에 비해 약 6만 원 정도 줄일 수 있습니다.
 
3. 전세의 경우 '깡통전세 피해' 나 '전세사기 피해' 등의 부담이 있습니다. 이러한 문제를 잘 파악하고 정부에서 시행하고 있는  세입자 보호에 관한 여러 정책과 제도를 잘 활용한다면 전세의 경우가 좀 더 유리하다고 하겠습니다.
 

전셋집 구할 때 버팀목 대출
청년	1.기존에는 보증금 1억 원이하의 집을 구할 때 7,000만 원까지만 빌릴 수 있었지만, 앞으로는 보증금 3억원 이하의 집을 구할 때 2억원까지 빌릴 수 있음. 2. 이자는 소득에 따라 연 1.5%~2.1%로 낮음 3. 연 소득이 5,000만원 보다 미만 4. 부채를 뺀 전체 재산이 3.25억원(2022년 기준). 3.61억원(2023년 기준) 이하일 것

☞ 대출 신청일을 기준으로 민법상 성년(만 19세)이어야 합니다.

전셋집 구할 때 버팀목 대출
신혼부부	1.보증금 4억원 이하의 집(수도권 기준) : 최대 3억원까지 .  2. 보증금 3억원 이하의 집(지방) : 최대 2억까지. 3. 결혼한 지 7년이 안 됐거나 3개월 내 결혼할 예정인 경우. 4. 부부 합산 연 소득 :  6,000만원 미만 5. 이자 : 1.8%~2.4%