임차권등기명령이란? 임대계약이 종료되었으나 집주인으로부터 임차보증금을 돌려받지 못한 상태에서 세입자가 이사를 가야 할 경우, 대항력 유지를 위해 세입자가 임차권등기를 법원에 신청하는 것을 말합니다. 계약만료시점에서 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다.
임차권등기명령 신청 절차
계약기간 만료일 기준으로 다음날부터 신청이 가능합니다. 임차인은 임차주택의 소재지 관할 법원에서 신청할 수 있습니다.
1. 기본적인 신청 절차
① 임차권등기명령 신청서 작성 및 제출
② 법원의 심사와 임차권등기 결정 : 신청서 및 신청요건에 부족함이 있다고 판단 될 경우 '보정명령'을 내려 서류 및 내용 등의 보충을 요구합니다. 그 외 특별한 보정사항이 없는 한 보통 제출일로 부터 3~4일 이내에 결정이 납니다.
③ 임대인과 임차인에게 임차권등기 결정정본 송달
④ 법원의 등기촉탁에 의한 관할등기소 등기완료 : 송달 후 2~4일 내 등기를 완료합니다.
2. 신청 전 준비할 일
1) 법원이 정상적으로 임대차 계약이 종료 되었음을 판단 할 수 있는 증빙자료가 필요합니다. 이때의 증빙자료란 계약기간의 만료 후 더 이상 연장하지 않겠다는 의사표시, 계약을 해지하겠다는 해지통고 등을 증명할 수 있는 자료를 말합니다. 의사표시의 경우 이를 증명할 수 있는 수단이면 방법에 관계없이 모두 가능합니다. 전화상의 녹음파일, 문자발송 내역, 카카오톡 대화 내용 등이 이에 해당됩니다.
임대차 당사자인 집주인과 세입자는 물론 제3자까지 이를 입증할 수 있는 내용증명 발송을 통한 방법이 법원의 빠른 판단에 도움이 되는 제일 좋은 방법이라 하겠습니다. https://service.epost.go.kr/econprf.RetrieveEConprfReqSend.postal?type&grp=A
우편-증명서비스-내용증명
내용증명 HOME 우편 증명서비스 내용증명
service.epost.go.kr
2) 준비할 서류 목록
| 건물등기사항 전부증명서 | '인터넷 등기소' 에서 전자업로드 |
| 주민등록등본 | '정부24' 발급 |
| 건물도면 | '주민센터' 발급 |
| 임대차계약서 | PDF 파일로 저장 후 업로드 |
| 등록면허세 납부확인서 | '위텍스' 발급 |
| 등기촉탁 수수료납부확인서 | '인터넷 등기소' 발급 |
☞ 등록면허세 와 등기촉탁수수료는 전자소송 신청전 미리 납부하시는 게 편리합니다. 납부 후 영수필 확인서 출력 또는 캡처가 필요합니다.
▶등록면허세 : 위택스 로그인 → 좌측하단 등록면허세 신고 → 등록면허세 → 등록분 선택 → 물건의 종류 '부동산' → 과세정보와 등록원인 '기타' → 모두 입력 후 신고하고 납부
▶ 등기촉탁수수료 : 인터넷등기소 로그인 → 부동산등기 → 전자납부 → 납부정보 입력 → 주소지 관할 등기소 선택 → 납부 금액 '가압류, 가처분등기(임차권등기명령 포함)' 선택 후 납부
대법원 전자소송에서 신청하기
https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp
전자소송
ecfs.scourt.go.kr
임차권등기명령신청을 대법원 전자소송에서 직접하는 방법을 알아보겠습니다. 처음 전자소송을 하는 분들은 약간의 시행착오가 있을 수 있으나, 아래 설명한 대로 따라 하면 생각보다 어렵지 않습니다. 본인의 범용공동인증서가 반드시 있어야 합니다.
전자소송을 작성하다 모르는 부분이 생기면 임시저장을 이용하면 됩니다. 한 번에 다 작성하지 않아도 됩니다. 따라서 필요한 서류를 미리 준비하고, 선 납부가 가능한 수수료는 납부해 놓은 후 전자소송을 작성하기 시작하면 됩니다. 작성하면서 잘 모르는 부분은 임시저장 후 보충하는 방식으로 진행하면 됩니다. 작성이 부족한 것 없이 다 된 것을 확인한 후 계약만료 다음날 바로 전자소송을 완료하시면 됩니다.
1. 전자소송 회원가입 및 공동인증서 등록 후 로그인
2. 검색에서 임차권등기명령신청
서류명에는 주택과 상가임차권등기명령청 2개가 있습니다. 여기서는 주택임대차의 경우에 대해 소개합니다.
3. 동의 후 당자자 작성 클릭
4. 문서를 내용에 맞게 작성
1) 사건 정보 입력
미리납부한 등록면허세와 등기촉탁수수료 입력난이 보입니다
2) 소명/첨부서류
내용증명, 카톡 대화내용, 전화 음성녹음파일 등 pc 등에 미리 준비해 두었던 증거자료들을 업로드합니다.
5. 작성문서확인
6. 전자서명 후 소송비용을 납부합니다.
전자서명은 등록한 공동인증서로 하면 됩니다. 인지액 및 송달료는 보증금액에 따라 다 다릅니다.
7. 마지막으로 문서를 제출하면 됩니다.
8. 접수가 완료되었습니다.
임차권등기명령 효력발생
1. 대항력 및 우선변제권 유지
주택입대차 보호법에 따라 세입자가 보증금을 돌려받으려고 하면 전셋집 실거주와 확정일자가 필요합니다.
세입자가 보증금을 돌려받지 않은 채 이사를 가게 되면 확정일자가 있더라도 실거주자가 아니어서 우선 변제권이 사라집니다. 그러나 임차권등기명령에 의한 등기가 이뤄지면 세입자는 이사를 간 후에도 대항력과 우선변제권이 유지되므로 경매 진행 시 우선변제를 받을 수 있고, 보통의 경우에도 보증금을 돌려받을 권리가 유지됩니다.
2. 소액보증금의 최우선변제권도 배제
임차권등기를 했다고 집주인이 전세보증금을 즉시 돌려줄 의무는 없습니다. 임차권등기는 반환받지 못한 전세보증금을 위한 담보적 기능을 갖는 것입니다. 따라서 등기명령 결정이 났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급 명령, 보증금 반환청구 민사소송 등을 통해 돌려받아야 합니다
임차권등기가 등재되어 있는 주택을 그 후에 임차한 세입자는 소액보증금의 우선변제도 받을 수 없습니다. 임차보증금 반환을 차일피 하고 이행하지 않던 임대인도 새로운 세입자를 구하는데 어려움을 겪게 됨으로 좀 더 적극적으로 대화에 나설 확률이 높다 하겠습니다.
3. 임차권등기명령의 효력은 그 결정이 집주인에게 전달된 때에 발생합니다.
임차권등기명령 신청서를 제출했다면 4~7일 정도의 심사를 걸쳐 결정문을 받아볼 수 있습니다. 이때부터 효력이 발생하게 됩니다. 결정으로 명령이 이루어진 후 임대인에게 결정정본이 전달되고 법원은 결정문을 등기소로 전달하여 관할 등기소에서 처리 후 임차권이 등기완료됩니다.
임차권등기명령에 의해서 임차권등기가 되고 난 후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하지 않고 유지할 수 있습니다. 따라서, 세입자의 경우 임차권 등기가 설정된 후에 이사를 가야 대항력의 공백을 막을 수 있습니다.
☞ 신청 → 법원의 임차권등기명령 결정(보통 2주 이내) → 상대방에게 결정정본 전달(효력발생) → 법원의 등기촉탁에 의한 관할등기소 등기완료
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