주택연금이 주택담보대출과 다른 점

집을 담보로 연금을 받는 주택연금(주택담보노후연금보증)은 주택금융공사(HF)가 운영하는 주택담보대출이라 하겠습니다. 하지만 시중 은행의 주택담보대출과는 다른 점이 있습니다. 주택연금이란 무엇이고 그 종류 및  일반 시중은행 대출과의 차이점을 알아보겠습니다.
 

노후연금

주택연금이란 무엇일까요?

"주택연금(주택담보노후연금보증)"이란 주택소유자 또는 소유자의 배우자가 55세 이상인 경우 ① 주택소유자 소유주택에 근저당을 설정하거나, ② 주택소유자와 한국주택금융공사와 체결한 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되, 한국주택금융공사를 공동수익자로 하는 계약)에 따른 신탁을 등기하여 금융기관으부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말합니다.
 
국가 보증업무는 HF에서 수행하고 있으며, 금융기관은 HF의 보증서에 따라 주택연금 가입자에게 대출방식으로 연금을 지급합니다.
 

주택연금의 종류

저당권방식에 따라 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 기존의 방식과  2021년부터 도입된 신탁방식으로 구분됩니다.
☞ 신탁방식 : 주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약에 따른 신탁을 등기(소유권 이전)하여 담보로 제공하는 방식.
 

구분	저당권방식	신탁방식
담보제공 방법	근저당권 설정(가입자)	신탁등기(공사)
배우자 승계	연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후  주택연금 승계 가능	연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계 가능
잔여재산 귀속	담보주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정상속인에게 귀속	담보주택 처분 후 잔여재산은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속
실거주 요건	연금가입자 또는 배우자는 담보주택에 실거주해야 함	동일한 요건
임대차	보증금 있는 임대차 불가(보증금 없는 월세만 가능)	보증금 있는 임대차도 가능(보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치)
담보취득 비용	가입자 부담 원칙이나 24년 12월까지 등록면허세를 75% 감면	가입자 부담
담보주택 유형	주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔, 주거면적이 50% 이상인 복합용도 주택.	주택,노인복지 주택, 주거목적 오피스텔

☞ 신탁방식의 담보주택 유형에 이용제한이 있는 경우 ① 복합용도 주택, ② 법령에 따라 주택소유 자격이 제한된 주택, ③ 임대차 보증금이 있는 임대차 계약이 3건 이상인 임대목적 주택
 
 

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주택담보 대출과의 차이

1. 연금으로 받아야 합니다.

주택연금에 가입하면 종신방식, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식 등 다양한 방식으로 연금을 받을 수 있습니다. 내 집에서 평생 거주 하며 평생 연금을 매월 지급받을 것인지, 또는 내 집에서 평생 거주하며 일정한 기간 동안만 받고 매월 더 많은 연금을 지급받을 것인지를 선택하면 됩니다. 또한 연금지급방식으로 연금만 받을 것인지 또는 목돈도 받을 것인지 본인에 맞는 지급방식을 선택할 수 있습니다.
 

▷ 내 집에서 평생 거주하며 평생 동안 받기
 

지급방식		내     용
종신지급 방식	종신지급방식	주택소유자가 생존해 있는 동안 노후생활자금을 매월 지급하는 방식
	종신혼합방식	주택소유자가 주택담보연금대출 한도의 50% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 생존해 있는 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식
대출상환방식		주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 90% 이내에서 해당 주택을 담보로 대출 받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 또는 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도로 일정한 금액을 지급받고, 나머지 부분을 생존해 있는 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식
우대지급 방식	우대지급방식	주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자(만 65세 이상)이며 부부기준 1억 5천만 원 미만의 1주택만 소요한 경우, 주택소유자가 생존해 있는 동안 종신방식보다 최대 약 23% 우대받은 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
	우대혼합방식	위 우대지급방식의 조건에 해당하는 경우 주택담보노후연금대출 한도의 45% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 주택소유자가 생존해 있는 동안 종신방식보다 우대받은 노후생활자금을 매월 지급받는 방식

 

▷ 내 집에서 평생 거주하며 일정 기간 동안 많이 받기
 

지급방식		내     용
확정기간 방식	확정기간 지급방식	주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급하는 방식
	확정기간 혼합방식	주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 50% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 일정한 기간 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식

☞  혼합방식의 인출한도 50%에는 월지급급 지급 기간 종료 이후 의료비, 담보주택관리비 등의 용도로만 사용할 목적으로 5%에 해당하는 "의무설정인출한도" 금액이 포함되어 있으며 나머지 45% 이내에서만 본인이 선택해서 결정할 수 있습니다.

지급방식	10년형	15년형	20년형	25년형	30년혀
대상연령(부부 중 연소자 기준)	65-74세	60-74세	55-68세	55-63세	55-57세

 

2.  수령한 연금 총액이 주택 가격을 넘겨도 O.K

주택연금 가입자와 배우자 중 한 사람이 사망한 경우 연금감액 없이 100% 같은 금액의 지급이 보장되는 것은 물론 두 분이 모두 사망한 경우에는 그동안의 연금수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않고 국가에서 납부해 주며, 반대로 집값이 남는 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아갑니다.
 

3. 똑같은 금리 적용

주택연금은 아래의 조건을 충족하면 신용등급과 상관없이 가입자 모두에게 똑같은 금리를 적용합니다. 
 
① 주택소유자 또는 배우자가 55세 이상이어야 합니다.
② 주택 공시가격이 9억 원 이하여야 합니다.
③ 두 채 이상의 주택을 소유했을 때, 모든 주택의 합산가격이 9억 원 이하여야 합니다.(공시가격 등이 9억 원 초과한 2 주택자는 3년 이내 1 주택을 팔면 가능)
④ 담보한 주택이 실제 거주지여야 합니다.