계약갱신청구권과 갱신계약의 해지 핵심정리

주택임대차 계약기간을 한 번 더 연장하고자 할 경우 임차인은 계약기간 중 한 번에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 되고 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.
 

계약갱신 청구권

甲이 지금 살고 있는 집이 환경도 좋고 교통도 편리할 뿐 아니라 보증금도 적당해서 2년가까이 살다가 임대차 만료일자가 다가오자 주인에게 재계약을 요청하려고 하는데 어떻게 하면 될까요?
 

 

1. 계약갱신 요구

주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에 따라 집주인에게 계약 갱신을 요구하면 됩니다. 계약갱신을 거절할 수 있는 잘못을 하지 않은 이상 2년 더 그 집에서 살 수 있습니다. 이것을 임차인의 계약갱신 청구권이라고 합니다.
 

제6조의3(계약갱신 요구 등)

제1항) 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다

☞계약갱신을 거절할 수 있는 사유
 
■임차인 甲은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 합니다.
■임차인 甲은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
■갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
 
만약 임대인이 자신의 실 거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 임차인 甲이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제삼자 丙에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 甲이 입은 손해를 배상해야 합니다.
 

2. 전월세 상한제

계약을 갱신 할 때는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 단, 임대인은  차임과 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다.

제7조(차임 등의 증감청구권)

제1항) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 증감이나 경제사정 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

제2항) 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의1(5%)의 금액을 초과하지 못한다

 

묵시적 계약갱신

주택임대차보호법 제6조에 의해 다음과 같은 경우에는 기존 임대차계약 내용과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 즉 임대인과 임차인 甲이 제6조에 정한 조건의 기간 동안 계약갱신 등에 관하여 아무런 의사표시를 하지 않은 경우 묵시적으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다.

제6조(계약의 갱신)

제1항)  ●임대인이임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우 ●계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 아니한 경우 ●임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우 →그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

제2항) 임대차 존속기간은 2년으로 본다

제3항) 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

1. 묵시적 계약갱신도 1번의  계약갱신요구권을 사용한 것일까?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
 
서로 특별한 의사표시를 하지 않아 묵시적 갱신으로 임대차가 다시 이루어진 경우엔, 이후 임차인이 갱신요구권을 청구한다면 특별한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 기존의 임대차 2년에 묵시적 갱신 2년, 여기에 다시 임차인이 원해 갱신청권이 행사되면 총 6년까지 계약이 연장될 수 있습니다. 계약갱신요구를 1번만 행사할 수 있는 것이지 기간과 계약갱신의 횟수와는 무관합니다.
 

2. 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지

제6조의2

제1항) 제6조의제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조제2항에도 불구하고 임차인은 임대인에게 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다.

제2항) 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 
■임대인이(임차인은 2개월 전) 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신에 관한 일체의 의사표시를 하지 않아 성립되는 묵시적 갱신의 경우 제2항의 '2년으로 본다'는 규정에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
■제1항에 따른 해지는 3개월이 지나면 효력이 발생해 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
 

문제가 되는 제6조의3의 제4항

묵시적 계약갱신의 경우는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 명확히 규정되어 있어 논란의 여지가 없습니다. 그러나 임차인의 갱신요구권에 의해 갱신된 임대차계약도 제6조의 3의 4항이 제6조의 2 묵시적 갱신계약의 해지조항을 준용한다고 함으로써 큰 논란이 되고 있고 최근 계약을 해지할 수 없다는 임대인의 손을 들어준 판결도 나와서 주목을 받고 있습니다.
 

1. 계약갱신 해지를 청구하는 사례

■서울 영등포구 당산동에 구축 아파트에 전세를 놓은 J모씨
■올해 초 계약갱신을 청구해 다시 전세를 살고 있는 K씨
K 씨는 재계약한 지 반년도 채 지나지 않아 이사를 가겠다고 전세반환금을 요구하고 3개월 내로 보증금을 주지 않으면 임차권등기명령을 신청하겠다고 합니다. 3개월 안에 새로운 세입자를 구하지 못할 경우  4억이 넘는 돈을 어떻게 마련해야 할지 막막하다고 합니다.
 
J 씨처럼 다시 계약을 하면 당연히 2년을 살아야 하는 것으로 알고 있는 사람들이 많습니다. 사회통념 상으로나 상식적으로 생각해도 그렇게 생각됩니다. 그러나 급하게 세입자라는 약자만을 생각하고 문제점을 깊이 연구하지 않은 법개정 때문에  역전세난이 발생한 후 많은 법적 다툼의 원인이 되고 있습니다.
 
최선의 방법은  ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 수개월 전에 임차인에게 재계약의사를 표시하고  2개월 전까지 최대한 갱신권 사용 없이 재계약을 하도록 유도를 해야 합니다. 임대인의 의사표시와 임차인의 수락에 의한 재계약은 계약해지요구권이 주어지지 않습니다. ② 당연한 일이지만 임대인은 가급적이면 묵시적으로 계약이 갱신되는 일이 없도로 해야 합니다.
 

2. 임차인의 손을 들어준 1심 판결

서울북부지방법원은 최근 주택임대차보호법 '제6조의 3의 4항'을 근거로 계약갱신 해지를 주장하며 집주인을 상대로 낸 보증금 반환 소송에서 임대인의 손을 들어줬습니다.
 
법원은 '제6조의 3의 4항'이 준용한다고 한 6조의 2의 취지는 "임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한해 적용된다고 봄이 타당하다"라고 그 해석을 좁게 한 것입니다.
 
묵시적 계약갱신의 경우는 임대인과 임차인 상호간에 그 계약의 내용에 대한 언급이 없이 재계약 된 것으로 단지 전 계약의 내용(계약 기간 등)을 계승한 것으로 보는 것이기 때문에 따로 서로 합의한 기간이 없고 제6조2항에 계약기간을 2년으로 간주하는 규정을 둔 것입니다.
 
반면 임차인의 계약갱신요구권에 의한 계약은 임대인과의 합의하에 그 기간을 정한 것이므로 묵시적계약갱신 규정을 준용하는 것은 맞지 않고 계약기간의 정함이 없는 경우에만 해당된다고 해석한 것입니다.
 

3. 판결이 뒤바뀔 확률이 높은 판결

이번 판결은 사회통념상으로나 상식적으로도 합당한 결정이라 생각됩니다. 그러나 악법도 법이고 법으로 규정되어 있기 때문에 세입자가 항소를 한다거나 다른 소송에서는 다른 해석이 나올 확률도 높아 보입니다. 
 
전셋값 상승 시에 세입자 보호만을 염두에 두고 졸속으로 개정된 법이 이제 역전세난에 그 부작용을 나타내고 있는 것입니다. 법원의 현명한 판단도 중요하지만 국회는 하루빨리 문제점을 개선해 임대인과 임차인 모두가 상생하는 법을 정립해야 하겠습니다. 지체되면 결국은 큰 재산이 없는 국민들의 고통만 가중될 것입니다.